По итогам первых трех месяцев прошлого года в Москве и Подмосковье не было введено ни одного нового логистического комплекса. Разработчики доводят до ума в основном те проекты, которые начались еще в прошлом году.
Такая ситуация не нова для рынка: с 2014 года темпы строительства заметно снизились, что в кризисный период вполне объяснимо. Однако объем сделок по покупке и аренде складской недвижимости в первом квартале 2018-го года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года заметно вырос. Можно было бы назвать это позитивным сигналом для рынка, если бы этот рост был органичным, то есть за счет прибавок числа желающих купить или арендовать логистические площади. Пока же предложение не поспевает за восстановлением солнца.
Низкий старт
В плане показа новых площадей начала 2018 года ничего не порадовало рынок логистической и складской недвижимости Москвы и Подмосковья: за это время ни один новый объект не был сдан в эксплуатацию, обратился в консалтинговую компанию CBRE. Эксперты объяснили сложившуюся ситуацию тем, что крупные федеральные девелоперы перенесли завершение строительства своих объектов в более поздние сроки. Но кризисный рынок уже привык к такому раскладу. В любом случае, как прогнозируют эксперты, в конце текущего года в столице и области будет введено до 700 тыс. кв. м складской недвижимости.
Между тем спрос на качественную складскую недвижимость значительно вырос. Объем сделок по покупке и аренде таких помещений в январе-марте прошлого года увеличился в 1,7 раза по сравнению с кварталом прошлого года, подсчитали в CBRE. По наблюдениям экспертов этой компании, больше всего — 36% от общей структуры объёма складских и логистических площадей — сотрудники в продуктовых розничных сетях и компаниях потребительского сектора, 32% — в производственных компаниях, 25% — в логистических операторах. Минимальные доли (примерно по 2%) у компаний, занимающихся онлайн-ритейлом, дистрибуторами и непродовольственными розничными сетями.
Сегодня мечтается о новой тенденции в развитии интернет-торговли, которая может привести к росту количества покупок и сдаче в аренду новых помещений со стороны онлайн-ритейлеров. В то время как крупные игроки этого рынка предпочитают самостоятельно решать проблемы с нехваткой имеющихся помещений, они могут выстроить оптимальную логистическую цепочку товаров. Поэтому еще в 2016 году одна из лидирующих компаний онлайн-торговли — Wildberry — выкупила 25 га в Подольском районе Подмосковья на границах сформировала логистический парк «Коледино» для строительства собственного распределительного центра площадью 135 тыс. руб. кв. м. Для реализации этого проекта ритейлер привлекает профессиональных гонораров-разработчиков, которые за вознаграждение готовы управлять строительством. Формат, специально разработанный для активно развивающихся разработчиков.
«Этот механизм предполагает крупные промышленные и логистические компании, а также ритейлеров, — констатирует Антон Калин, директор департамента промышленной недвижимости PNKGroup (складской девелопер). — Но теперь заказчик не готов ждать свой объект еще одного строительного сезона, что логично, ведь в настоящее время возводятся здания, при этом качество постоянно растет за счет обеспечения новых технологий».
Меньше, чем предполагали
Наступающий год может оказать заметное влияние на аренду складской и логистической недвижимости. «Многие компании, у которых в 2018-м завершаются договоры аренды, всерьез рассматривают вариант переезда в более качественный и современный склад», — прогнозирует гендиректор девелоперской компании Ghelamco Елена Бушмина. Сейчас комфортная ситуация стала для арендаторов. По данным CBRE, сегодня средневзвешенная поставка на складах класса А находится на прошлом уровне — 3,55 тыс. руб. за 1 кв. м, а операционные расходы обходятся в 1 тыс. руб. руб. за 1 кв. м.
В нынешней фазе вялотекущей экономической депрессии этот сегмент, как и рынок офисных и торговых площадей, оказался спад. Об этом свидетельствуют прошлые итоги. В 2017 году в Москве и Подмосковье было введено 570 тыс. кв. На складских площадях, что на 20% ниже показателя 2016-го, подсчитали в Knight Frank.
Наибольший объем запущен на северном направлении Московского региона — 212,4 тыс. кв. кв. м, или 37,3% от общего объема ввода. На втором месте — южное направление, где было введено 178,4 тыс. кв. м, или 31,3% от общего объема ввода. Аналитики этой консалтинговой компании уточняют, что прошлый объем ввода новых площадей — самый низкий за последние пять лет.
В компании приведено еще одну цифру: около 328 тыс. кв. м, или 57,5% от общего объема введенных в 2017 году складских площадей, было построено для спекулятивных целей. В формате build-to-suit, который сейчас набирает популярность на рынке, по итогам минувшего года было построено 90 тыс. кв. кв. м, или 15,8% от общего предложения. В результате реализации условия цены остаются приемлемыми для компаний, выбирающих этот формат. По расчету Knight Frank, цена продажи объекта от 10 тыс. кв. кв. м в прошлом году природа в целом 30-35 тыс. руб. руб. за 1 кв. м без учета НДС. Тогда же стоимость строительства складского комплекса в формате build-to-suit на продажу стоимостью менее 10 тыс. руб. кв. ма достигла 40 тыс. руб. за 1 кв. м без учета НДС.
Не густой, а пусто
Прошлый год хоть немного, но сократился объем вакантных площадей на рынке складской недвижимости Москвы и Подмосковья. Объем помещений по итогам 2017-го составил в абсолютном соответствии 1,39 млн кв. м из 16,9 млн кв. м, то есть доля вакантных помещений находится на уровне 8,3%, подсчитали в консалтинговой компании JLL. В целом за прошлый год показатель сократился на 1,3 процентного пункта, или на 163 тыс. руб. кв. м.
Колебания вакантностей в последние три года являются типичными для складского рынка, констатируемого в JLL. Так, доля основных площадей в сегменте меняется в каждом квартале на 0,1-1,5 процентного пункта, при этом в абсолютном выражении вакантность сохраняется на стабильно высоком уровне. Knight Frank подтвердила, что за 2017 год доля вакантных площадей сократилась на 1,5 процентного пункта, а структура составила 7,8%, что эквивалентно 1 млн кв. м в абсолютном состоянии вы продолжаете.
Между тем аналитики полагают, что в 2017 году многие объекты строились арендаторами еще на этапе строительства. Это свидетельствует о том, что количество крупных вакантных блоков обусловлено требованиями обеспечения арендаторов, инвестиций. По прогнозам Knight Frank, при устойчивом сохранении стабильной тенденции роста экономики на готовые блоки доля вакантных площадей будет постепенно снижаться и к концу 2018-го закрепится на уровне 6-6,5%.