Складской рынок: конец света меняется

25 августа состоялся тематический вебинар Циан и консалтинговой компании по недвижимости CORE.XP, посвященный состоянию и перспективам различных сегментов складской индустрии. В качестве экспертов выступили: Антон Алябьев, старший директор отдела складской и промышленной недвижимости CORE.XP, Циан выступил Александр Павленко, директор по аналитике бизнес-юнита «Коммерческая недвижимость».

Оба спикера подтвердили, что апокалиптического сценария удалось избежать. Хотя текущие показатели отдаленности от прошлых событий, они ничуть не хуже тех, что наблюдались два-три года назад. Более того, сложившаяся ситуация сложилась благодаря сочетанию благоприятствующих инвесторов и арендаторов, которые могут рассчитывать на самые выгодные сделки в последнее время.

Антон Алябьев приступил к обзору глобального рынка складов. По его мнению, индустрия находится на пороге перехода к новому циклу. К этому подталкивают ожидание очередной рецессии, повышение процентных ставок, спад потребительского спроса и замедление темпов развития онлайн-торговли.

Для российских операторов складской недвижимости прошлый год оказался феноменальной результативностью. В масштабах страны было реализовано 3,9 млн кв. м коммерческих площадей. У многих игроков это вызвало оптимистичный настрой на развлечения к 2022 году. Но февральские события быстро скорректировали планы. Почти на три месяца индустрия оказалась, по сути, в замороженном состоянии. Первые признаки восстановления рынка были зафиксированы специалистами CORE.XP в середине мая.

Всего за первое полугодие удалось реализовать 760 тыс. кв. м складской недвижимости класса «А». Алябьев полагает, что ситуация в будущем будет улучшаться. В августе выделил потребительский процент на 2 млн кв. м. складских помещений. 59% из этого объема приходится на Москву, 7% – на Екатеринбург. Удельный вес Новосибирска, Ростова-на-Дону-Нижнего Новгорода, Санкт-Петербурга начисляется 4-6%. Все остальные регионы стремятся сохранить 15% солнечной энергии. Эксперт обращает внимание, что большая половина запрашиваемого метража связана с форматом BTS.

Еще одна характерная примета сегодняшнего рынка – возвращение food-retail'а в качестве базового «локомотива» отрасли. Этот сегмент формирует более трети (34%) всех запросов на складские площади. Онлайн-торговля, наоборот, отошла на второй план (доля – 27% запросов). Антон Алябьев поясняет, что представители электронной коммерции уже сформировали огромные портфели площадей (порядка 3 млн кв. м), которые нужно эффективно освоить.

Александр Павленко, в свою очередь, сосредоточился на городской логистике (небольшие качественные склады и помещения свободного назначения). Он сопоставил влияние на территории современного кризиса и «пандемического» локдауна. Исходной расчетной суммой было выбрано количество целевых звонков на всю доковидную неделю. В период локдауна спрос на городские склады упал до 60% от этой отметки, на складские ПСН – до 40%. На сегодняшний день – после очередного провала в марте – рынок стабилизировался на уровне 80% для ПСН и 60-70% для традиционных складов.

Павленко отмечает, что нынешняя рецессия принципиально другая: «Если в локдауне прекратились технические причины, то природа сейчас людей смущает неопределенность: трудно договориться о цене, непонятно, каким будет эффект от иностранных компаний и поддержки национальной экономики». В наибольшей степени падение неожиданно февральских показателей затронуло Юго-Западный (минус 56%) и Северо-Западный (минус 55%) округа. Среди округов «старой» Москвы наилучшее положение у ЦАО – здесь спад ограничен 34%.

Для петербургского рынка складской недвижимости прошлый сезон выдался исключительно продуктивным: спрос превысил доковидные значения 2019-2020 гг. на 120-180%. В 2022-м показатели опустились в полтора раза – до 120% для ПСН и 80% для стандартных складов. В регионах падение произошло еще во второй половине 2021-го, что повлекло за собой замедление динамики рынка электронной коммерции. Екатеринбург зафиксировался на отметке в 70% от доковидного уровня, Казань – 45%, Новосибирск – 120%. Именно с Новосибирска и может начаться восстановление, – допускает Павленко. При этом наибольший интерес (43% случаев) у аварийных арендаторов вызывают малогабаритные лоты – площадью до 100 кв. м.

США, позитивным обстоятельством для рынка, следует считать, что все развивающиеся страны смогли сохранить свою состоятельность и адаптироваться к новым реалиям. «Реализация всех крупных проектов продолжается. Ни на одной крупной платформе работы не остановились и не замедлялись по вине разработчика», – привел Антон Алябьев.

В Московском регионе с начала года построено складских комплексов «А»-класса на 619 тыс. кв. кв. м, в регионах – 708 тыс. кв. м. Эксперт ожидает, что по итогам года промышленность возьмет планку в 3 млн кв. м, что в целом происходит с показателями прошлых лет. Большую часть объема строительства составляют проекты, которые были законтрактованы еще в прошлом году. Правда, уже в следующей сезоне возможно снижение объемов складского строительства до 2 млн кв. м, что примерно соответствует рекомендациям на 2020 г.

Серьезное благосостояние среди участников рынка вызывало возможность массового оказания помощи иностранным арендаторам. Однако эффект от этого процесса оказался куда менее отдалённым, чем предполагалось изначально. Во-первых, ряд международных компаний вышли на рынок лишь формально, передав свои активы дополнительным подразделениям. Во-вторых, зависимость складской отрасли от них измерялась довольно скромными цифрами. Иностранцы заняли 15% арендованных складских площадей в Москве и 8% в регионах, что не так уж и много. Сегодня стало понятно, что в большей степени по объему вакансии объясняется нарушение цепочки поставок. Кроме того, в условиях дефицита и комфортной экономической конъюнктуры многие компании брали площади «впрок», которые в новых условиях оказались неиспользованными.

Вакансия постепенно, но умеренно на продление в течение года. В первом квартале в Московском регионе пустовали 250 тыс. кв. м складских площадей класса «А» – 1,8% от общего объема. Затем эта пропорция увеличилась на 3,8-4,8%. В CORE.XP прогнозируют, что к концу года будут свободны до 1 млн кв. м складской недвижимости, то есть 5-6% от общего предложения. Для сравнения в Казани и Нижнем Новгороде пока остаются свободными 0,5% площадей, в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Новосибирске, Ростове-на-Дону – примерно 3-5%.

Аналитики Циан установили, что на московском рынке категории складских ПСН и стандартных складов пополнились новыми объектами, в том числе, высокого качества. Предложение в первой рубрике выросло на 3%, во второй – на 24%. Это привело к росту арендных ставок – до 22 тыс. рублей за кв. м в год для ПСН и до 8 тыс. руб. рублей за кв. м в год для стандартных складов. Увеличилась и продалась стоимость квадратного метра. Сейчас она достигает 196 тыс. рублей для ПСН и 84 тыс. рублей для торговых складов. При этом квадратный метр на складах класса «А» стоит 65 тыс. руб. рублей. В Петербурге традиционных складов стало больше на 48%, складских ПСН – на 10%. В Екатеринбурге прирост предложений (без вычленения первых рубрик) составляет 12%, в Новосибирске –30%, в Казани – 25%.

Между тем, в сегменте складских комплексов класса «А» ставки на аренду во втором квартале снизились: в категории строящихся объектов – на 6,4%, в категории готовых объектов – на 6,1%, в субаренде – на 7%. Так, в Московском голосовании по итогам 2 квартала 2022 г. средневзвешенная базовая ставка аренда на готовые складские помещения 5 616 руб. за кв. м в год (для сравнения в 1 кв. 2022 г. – 6 000 – 6 200 руб. за кв. м в год). Ставка аренды на строящееся здание составляет 6 105 руб. за кв. м. Ставка снизилась по сравнению со значением 1 квартала, но все равно остается выше, чем ставки на предлагаемые готовые объекты в зависимости от себестоимости строительства.  
Антон Алябьев видит основную драму рынка в разрыве отношений между строящимися объектами и готовыми. Из-за привязки к себестоимости застройщики не могут сдавать площади дешевле, поэтому новым объектам сложнее конкурировать с готовыми зданиями. Однако эксперт не оставляет надежды на то, что при наименьшем изменении рынка и постоянном приросте новых площадей ставки стабилизируются. Это следует сделать уже в конце нынешнего года или в начале следующего. «Пока есть классное окно, чтобы отключить выгодные транзакции», – советует Алябьев. Наличие большого объема отдаленных и более дешевых площадей – редкость для Московского региона. Также эксперт не сомневается в позитивных перспективах российской складской индустрии: «Можно говорить о пиках лишь в отношении пиковых результатов 2021-го. Сегодняшний уровень бизнес-активности не наступает допандемическому. А в условиях надвигающейся всеобщей рецессии российский рынок складов может оказаться даже устойчивее».

Александр Павленко добавил, что коммерческая недвижимость, и в частности, складская, сохраняет свой потенциал в качестве надежного инструмента для сбережения и преумножения капиталов. Он отмечает, что городские склады и складские ПСН имеют доходность на уровне 10-12%. Это больше, чем можно было предложить низкорисковые активы (вклады, облигации) в период пандемии, и больше, чем они могли бы дать в последующие годы.